Mietkaution anlegen: Schritt für Schritt als Vermieter.

Vor der Anlage: Kautionsvereinbarung und Zahlung prüfen

Prüfen Sie als Vermieter zuerst den Mietvertrag: Welche Sicherheit wurde vereinbart, wie hoch ist der Betrag und wer sind die Mietparteien? Bei der üblichen Wohnraummiete begrenzt § 551 BGB die Sicherheit auf drei Nettokaltmieten. Eine vereinbarte Geldkaution kann der Mieter grundsätzlich in drei monatlichen Teilzahlungen leisten.

Richten Sie den Ablauf der Anlage auf diese Zahlungen aus. Bei mehreren Mietern sollte klar dokumentiert sein, zu welchem Mietvertrag die Sicherheit gehört; die Person, von deren Konto die Überweisung stammt, entscheidet nicht allein über alle Ansprüche. Halten Sie Zahlungseingänge und spätere Veränderungen nachvollziehbar fest.

Welches Konto eignet sich zur Anlage einer Mietkaution?

Die klassische Lösung ist ein offen als Kautions- beziehungsweise Treuhandkonto geführtes Konto auf den Namen des Vermieters. Eine andere verbreitete Lösung eröffnet der Mieter selbst und verpfändet sie dem Vermieter. Fragen Sie die Bank ausdrücklich nach einem für Mietkautionen vorgesehenen Produkt und nach der Dokumentation des Sicherungszwecks.

Ein gewöhnliches zusätzliches Privatkonto wird nicht schon durch Ihre interne Bezeichnung „Kaution“ zur geeigneten insolvenzfesten Anlage. Die Bank muss den Charakter fremden Sicherungsvermögens erkennen können. Bei mehreren Wohnungen sollten Guthaben und Erträge pro Mietverhältnis eindeutig zuzuordnen sein; eine professionelle Sammelverwaltung benötigt entsprechende Kontofunktionen.

Mietkaution anlegen: Die praktische Reihenfolge

• Mit der Bank Kontomodell, getrennte Vermögenszuordnung und erforderliche Unterlagen klären.
• Mietvertrag, Namen der Parteien, Objektanschrift und vereinbarte Kaution bereithalten.
• Geeignete Kontoverbindung mitteilen beziehungsweise Verpfändung mit dem Mieter abstimmen.
• Jeden Zahlungseingang mit Datum und Mietverhältnis erfassen.
• Bestätigung der Anlage und später die Zinsabrechnungen aufbewahren.

Der Mieter sollte die Anlage nachvollziehen können. Ein geeigneter Nachweis nennt insbesondere Bank, Zuordnung zum Mietverhältnis und Guthaben. Unbeteiligte Mieterdaten oder private Umsätze gehören nicht in diesen Nachweis und können aus einer Kopie entfernt werden.

Welche Verzinsung müssen Vermieter bei der Mietkaution beachten?

Ohne abweichende Vereinbarung beschreibt § 551 BGB als Maßstab den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Eine andere Anlageform können beide Mietparteien vereinbaren. Auch dann bleibt die Trennung vom Vermögen des Vermieters erforderlich; für Studenten- und Jugendwohnheime gilt eine gesetzliche Zinsausnahme.

Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Ihre Verwaltung zählt der tatsächliche Bankauszug, nicht eine pauschale Schätzung mit dem heutigen Zinssatz. Nutzen Sie zur Orientierung den Ratgeber mit Kautions-Zinsrechner; dessen Modellrechnung ersetzt keine Bankabrechnung über vergangene Jahre.

Kaution während des Mietverhältnisses sauber verwalten

Bewahren Sie Kontoeröffnung, Verpfändungsunterlagen, Einzahlungsnachweise und Jahresabrechnungen gemeinsam auf. Bei einer Verwaltung durch Dritte sollten Zuständigkeiten für Kontozugriff, Auskunft und spätere Freigabe feststehen. Eine Rücklage im eigenen Haushaltsbuch ersetzt die Kontotrennung nicht.

Bei einem Eigentümerwechsel muss die Übergabe der Mietsicherheit dokumentiert werden. Lassen Sie Betrag, Erträge und betroffene Mietverträge bestätigen. Bei einem Kontowechsel sollten die alte Anlage und der neue Bestand lückenlos nachvollziehbar bleiben. Verwenden Sie Kautionsgeld nicht zur Finanzierung eigener laufender Ausgaben.

Von der Kautionsanlage zur Schlussabrechnung

Zum Mietende ermitteln Sie das vollständige Guthaben und prüfen etwaige Ansprüche getrennt. Die Vorlage zur Kautionsabrechnung hilft dabei, Einzahlungen, Erträge, begründete Abzüge und verbleibenden Auszahlungsbetrag übersichtlich darzustellen. Ein Einbehalt sollte nach Grund und Höhe nachvollziehbar sein.

Beim verpfändeten Mieterkonto ist zusätzlich die bankseitige Freigabe wichtig. Überweisen Sie nicht versehentlich Geld aus anderer Quelle und lassen zugleich das verpfändete Guthaben unverändert blockiert. Stimmen Sie Teilfreigabe, vollständige Freigabe und Belege so ab, dass die tatsächliche Sicherheit mit der Abrechnung übereinstimmt.