Die Wohnung wird verkauft. Was passiert mit Ihrer Kaution?

§ 566a BGB: Die Mietkaution folgt dem Eigentümerwechsel

Wird die vermietete Wohnung verkauft, endet der Mietvertrag dadurch grundsätzlich nicht. Für die Mietsicherheit regelt § 566a BGB den Eintritt des Erwerbers in die bestehenden Rechte und Pflichten. Die bereits geleistete Kaution soll deshalb nicht einfach ein zweites Mal vom Mieter eingezogen werden.

Der interne Geldtransfer zwischen bisherigem und neuem Eigentümer ist von Ihrer eigenen Zahlungspflicht zu unterscheiden. Bewahren Sie den ursprünglichen Einzahlungsbeleg auf. Wenn der neue Vermieter erklärt, er habe vom Verkäufer noch kein Geld erhalten, rechtfertigt das für sich keine erneute vollständige Zahlung an ihn.

Wer muss die Kaution nach dem Auszug zurückzahlen?

Regelmäßig ist nach dem Eigentümerwechsel der neue Vermieter Ansprechpartner für die Kautionsabrechnung. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht zurückerlangen, sieht § 566a BGB eine fortbestehende Rückgewährpflicht des bisherigen Vermieters vor. Welche Ansprüche im konkreten Fall durchsetzbar sind, hängt von den Umständen ab.

Unterschreiben Sie daher keine pauschale Entlassung des früheren Vermieters aus jeder Haftung, ohne die Bedeutung zu prüfen. Eine Bestätigung des Eigentümerwechsels ist etwas anderes als ein Verzicht auf mögliche Rückzahlungsansprüche. Bei Zahlungsproblemen sollte der konkrete Vorgang rechtlich beurteilt werden.

Was mit einem bestehenden Kautionskonto geschieht

Beim Kautionskonto müssen Bankunterlagen, Kontoinhaber und Sicherungsrechte zur neuen Konstellation passen. Ein auf den Mieter lautendes verpfändetes Konto wird nicht allein durch den Verkauf frei verfügbar. Informieren Sie die Bank über den nachgewiesenen Eigentümerwechsel und fragen Sie nach erforderlichen Erklärungen.

Verlangen Sie eine nachvollziehbare Dokumentation des Guthabens einschließlich Erträgen. Ein Wechsel der Hausverwaltung ist dabei von einem Wechsel des Eigentümers zu unterscheiden: Die Verwaltung kann Ansprechpartner sein, ohne selbst Vermieter oder Berechtigter der Sicherheit zu werden. Verwenden Sie die richtige rechtliche Bezeichnung in Änderungsunterlagen.

Bürgschaft beim neuen Vermieter: Begünstigten prüfen

Bei einer Mietkautionsbürgschaft ist die Urkunde einem bestimmten Mietverhältnis und Begünstigten zugeordnet. Kontaktieren Sie den Anbieter und klären Sie, ob der Eigentümerwechsel angezeigt, bestätigt oder durch eine geänderte Urkunde dokumentiert werden muss. Bestellen Sie nicht vorschnell eine zweite Bürgschaft.

Eine einfache E-Mail des neuen Verwalters muss für eine Änderung nicht ausreichen. Der Anbieter kann Nachweise und Angaben zum tatsächlichen Vermieter verlangen. Lassen Sie bestätigen, welche Sicherheit fortbesteht und ob sich am Beitrag etwas ändert. Die bisherige Bürgschaft sollte nicht ungeordnet freigegeben werden, solange die Anschlusszuordnung offen ist.

Checkliste für Mieter beim Vermieterwechsel

• Mietvertrag und ursprüngliche Kautionsvereinbarung sichern.
• Einzahlungen und vorhandenes Kautionsguthaben nachweisen können.
• Mitteilung über den Eigentümerwechsel und neue Kontaktdaten aufbewahren.
• Bei Konto oder Bürgschaft den zuständigen Anbieter über Änderungen informieren.
• Unklare zusätzliche Zahlungs- oder Verzichtserklärungen vor Unterzeichnung prüfen.

Kontoverbindungen sollten Sie nicht allein aufgrund einer unerwarteten Nachricht ändern. Gleichen Sie eine Zahlungsanweisung über einen verlässlichen Kontakt ab. Das gilt für die laufende Miete ebenso wie für eine behauptete Kautionsnachforderung.

Beispiel: 2.400 Euro Kaution trotz Verkauf nur einmal leisten

Sie haben beim Einzug 2.400 Euro Geldkaution bezahlt. Zwei Jahre später wird die Wohnung verkauft. Der neue Eigentümer teilt mit, die Übergabe der Kautionsunterlagen sei noch nicht abgeschlossen. Die ursprüngliche Zahlung bleibt dennoch ein relevanter Nachweis; eine interne Verzögerung zwischen Verkäufer und Käufer macht die Kaution nicht automatisch nochmals fällig.

Bitten Sie um Bestätigung, wie Ihre Sicherheit zugeordnet und verwaltet wird. Verändert sich zusätzlich die Miete, ist eine mögliche Kautionsanpassung getrennt zu prüfen. Der Ratgeber zur Höhe der Mietkaution erklärt, warum „neue Miete mal drei“ keine automatische Nachforderung begründet.