Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Drei Nettokaltmieten: die Kautionshöhe berechnen

Bei 800 Euro Nettokaltmiete beträgt die Obergrenze grundsätzlich 2.400 Euro. Werden zusätzlich 220 Euro Betriebskosten vorausgezahlt, erhöhen diese den zulässigen Kautionsbetrag nicht auf 3.060 Euro.

Eine Obergrenze ist keine automatische Zahlungspflicht

Die Kaution muss vereinbart sein. Drei Monatsmieten sind die gesetzliche Grenze für den üblichen Wohnraumfall, nicht automatisch der Betrag jedes Mietvertrags. Stehen im Vertrag nur zwei Nettokaltmieten, ist diese vereinbarte Summe maßgeblich.

Sehen Sie außerdem nach, welche Sicherheiten zusammengerechnet werden müssen. Eine verlangte Geldkaution und eine zusätzlich geforderte Bürgschaft dürfen die gesetzlichen Schutzregeln nicht einfach umgehen. Freiwillige Drittsicherheiten und besondere Fallgestaltungen können rechtlich anders zu beurteilen sein.

Wann Sie die Wohnraumregel nicht übertragen sollten

Für Gewerberäume gelten andere Maßstäbe; die Drei-Monats-Grenze lässt sich darauf nicht pauschal übertragen. Auch die Zuordnung einzelner Entgeltbestandteile kann bei besonderen Mietmodellen Fragen aufwerfen.

Ist eine Geldsumme vereinbart, kann die Zahlung in drei Raten den Einzug erleichtern. Wenn Sie stattdessen eine Bürgschaft nutzen möchten, vergleichen Sie die Beiträge anhand der tatsächlich vereinbarten Kaution.

Beispiele für vereinbarte und maximal zulässige Mietkautionen

Die Tabelle zeigt keine Pflicht zur Höchstkaution. Wenn 1.600 Euro vereinbart wurden, obwohl rechtlich 2.400 Euro möglich wären, ist für Zahlung und Bürgschaft zunächst die vereinbarte Summe relevant. Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen bleiben bei der gesetzlichen Berechnung außen vor.

Barkaution und zusätzliche Bürgschaft zusammen prüfen

Verlangt der Vermieter neben drei Nettokaltmieten Geldkaution noch eine weitere verpflichtende Sicherheit, stellt sich die Frage einer Übersicherung. Die Schutzgrenze des § 551 BGB lässt sich nicht schlicht durch zwei unterschiedliche Vertragsüberschriften umgehen. Das betrifft beispielsweise eine zusätzlich verlangte Elternbürgschaft beim Abschluss eines Studenten-Mietvertrags.

Freiwillige Bürgschaften Dritter und Sicherheiten zur Abwendung einer Kündigung können rechtlich anders liegen. Die Formulierung und der Anlass sind entscheidend. Unterschreiben Sie daher keine zusätzliche Bürgschaft in der Annahme, sie sei ohnehin immer auf drei Mieten begrenzt. Für die gewöhnliche Geldkaution bleibt die gesetzliche Ratenzahlung ein eigener Anspruch.

Steigt die Kaution nach einer Mieterhöhung automatisch?

Eine höhere Miete führt nicht für sich allein zu einer automatischen Kautionsnachzahlung. Prüfen Sie die ursprüngliche Sicherheitsvereinbarung und eine eventuell wirksam vereinbarte Anpassung. Eine bloße Neuberechnung „aktuelle Miete mal drei“ beantwortet die Frage nach einem bestehenden Anspruch nicht.

Bei einem neuen Mietvertrag oder einem Wechsel einzelner WG-Mitglieder muss ebenfalls zuerst geklärt werden, ob tatsächlich ein neues Mietverhältnis entsteht oder der alte Vertrag fortgesetzt wird. Erst daraus lässt sich ableiten, welche Sicherheit vereinbart wird und wer sie stellen soll. Bewahren Sie bisherige Einzahlungsbelege auf, damit eine bereits vorhandene Kaution nicht versehentlich doppelt gefordert wird.