Normale Abnutzung wird grundsätzlich mit der Miete abgegolten
Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten. Eine Wohnung darf nach mehreren bewohnten Jahren anders aussehen als am Einzugstag. Gewöhnliche Nutzungsspuren sind daher nicht automatisch ein Schadenersatzfall.
Ob eine konkrete Stelle noch normale Abnutzung oder bereits eine Beschädigung ist, hängt unter anderem von Art, Ausmaß und Ursache ab. Ein tiefer Brandfleck ist anders zu beurteilen als eine altersübliche Laufspur. Pauschale Listen können den tatsächlichen Zustand und die Nutzungsgeschichte nicht vollständig ersetzen.
Einzugszustand und Auszugszustand miteinander vergleichen
Bei einem Kautionsabzug sollte erkennbar sein, welcher Schaden behauptet wird und warum er dem Mieter zugerechnet wird. Ein vorhandenes Einzugsprotokoll kann zeigen, dass ein Defekt schon vorher bestand. Fotos, Handwerkerberichte und Schriftwechsel ergänzen die Dokumentation.
Bitten Sie um eine konkrete Aufschlüsselung statt nur einer Gesamtsumme. Welche Fläche oder welcher Gegenstand ist betroffen? Welche Maßnahme soll den Schaden beheben? Warum wird eine Erneuerung statt einer Reparatur angesetzt? Diese Fragen helfen, eine Forderung sachlich zu prüfen, ohne jeden festgestellten Mangel vorschnell anzuerkennen.
Warum ein alter Gegenstand nicht automatisch zum Neupreis ersetzt wird
Bei einer Erneuerung kann der Vorteil berücksichtigt werden müssen, den der Vermieter durch einen neuen statt eines bereits gebrauchten Gegenstands erhält. Dieser Gedanke wird häufig als Abzug „neu für alt“ bezeichnet. Alter, bisheriger Zustand, Nutzungsdauer und notwendige Maßnahme sind dafür relevant.
Reines Rechenbeispiel: Wird für einen Gegenstand eine angenommene Nutzungsdauer von zehn Jahren und ein Alter von acht Jahren zugrunde gelegt, entspräche die rechnerische Restnutzungsdauer 20 %. Das legt weder die tatsächliche Lebensdauer fest noch entscheidet es den Anspruch. Es zeigt lediglich, weshalb Anschaffungskosten und ersatzfähiger Betrag nicht zwangsläufig identisch sind.
Schönheitsreparaturen sind eine eigene Vertragsfrage
Eine Forderung nach Streichen oder Renovieren ist nicht allein deshalb berechtigt, weil die Wohnung neu vermietet werden soll. Zunächst muss geprüft werden, ob und welche wirksame Verpflichtung des Mieters besteht. Vertragsklauseln, Anfangszustand und getroffene Vereinbarungen können dabei eine Rolle spielen.
Trennen Sie deshalb echte Beschädigungen von behaupteten Renovierungspflichten. Eine pauschale Kostenübernahme im Übergabeprotokoll kann über eine reine Zustandsbeschreibung hinausgehen. Unterschreiben Sie keine unklare Zusage, nur um die Schlüsselrückgabe abzuschließen. Bei streitigen Klauseln ist eine individuelle Prüfung sinnvoll.
Schadenersatzfrist und Kautionsabrechnung nicht verwechseln
Für bestimmte Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen gilt nach § 548 BGB eine sechsmonatige Verjährungsfrist ab Rückerhalt der Mietsache. Sie ist keine universelle Frist für sämtliche Mietforderungen. Ebenso wenig garantiert ihr Ablauf automatisch die vollständige Auszahlung der Kaution.
Bei einer Barkaution kann eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen unter besonderen Voraussetzungen weiterhin möglich sein. Das behandelt unter anderem das BGH-Urteil VIII ZR 184/23 vom 10. Juli 2024. Fristbeginn, Anspruchsart und Aufrechnungslage müssen deshalb zusammen betrachtet werden.
Eine Kautionsversicherung bezahlt Schäden nicht endgültig für Sie
Fordert der Vermieter Geld vom Bürgen, gelten die Bedingungen der Sicherheit. Bei einer Bürgschaft mit vorgelagerter Prüfung können Ihre Nachweise für die Beurteilung wichtig sein. Bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern sind die Möglichkeiten und Zeitpunkte der Einwendungen anders ausgestaltet.
Eine berechtigte Auszahlung kann anschließend vom Mieter zurückverlangt werden. Eine Privathaftpflicht mit passender Mietsachschadendeckung ist davon getrennt zu prüfen; die Kautionsbürgschaft ersetzt sie nicht. Melden Sie einen möglichen Haftpflichtschaden rechtzeitig dem zuständigen Versicherer und stimmen Sie die weitere Kommunikation ab.
Inhaltlich geprüft am 01.10.2026. Konkrete Vertragsbedingungen und der jeweilige Einzelfall bleiben maßgeblich.